1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Kanunun bir yıldır yürürlükte olmasına karşın uygulama açısından sözleşme taraflarında yasal yollara müracaat aşamasında bir duraksama yaratmaktadır. Özellikle kira sözleşmelerinde yapılan yasal düzenlemeler, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun yürürlükten kaldırılması ve Kanunun yürürlük tarihinden itibaren torba yasalar içinde yapılan değişiklikler dikkat edilmediği takdirde uygulamada ciddi şekilde hak kayıplarına yol açabilecektir. Kanunun konut ve çatılı işyerleri kiraları olarak düzenlediği sözleşmeler günlük yaşantımızda salt bireyleri olduğu kadar, ticari hayatta kurumları ve özellikle tacirleri yakından ilgilendirmekte ve en çok ihtilafa sebep olan konuların başında gelmektedir. Kanun koyucunun dinamik düzenlemelerle perçinlediği yasal mevzuat her geçen gün yeni bir güncelleme ile karşı karşıyadır. Kiracıyı koruma odaklı düzenlemelerin karşısında hem Kiracıların hem de Kiralayan konumunda olanların hak ve yükümlülüklerinden haberdar oluşları elzemdir. Peki bir kira sözleşmesi adı altında Kiracının Kiralananın zilyetliğini hukuken elinde bulundurabilmesinin süresi nedir? 6098 sayılı Kanunun 347. maddesi konutlarda ve işyerlerinde yapılan kiralamalarda belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde sona erme sürelerine ilişkin kademeli bir düzenleme getirmiştir. Öncelikle belirtmek gerekir ki 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun genelinde geçmişe etkili olmama kuralını benimsemiştir. Dolayısı ile 1 Temmuz 2012 tarihinden önce yapılan kira sözleşmelerinde hak kayıplarına yol açılmaması adına yürürlükten kalkan 818 sayılı Borçlar Kanunun hükümleri tatbik edilecektir. Ancak, konut ve işyeri kiralamalarında sona ermede genel kuraldan ayrılan 6098 sayılı Kanun, 6101 sayılı Kanunun 1. maddesi ile sona erme hallerinde 1 Temmuz 2012 tarihinden önce yapılmış ve halen yürürlükte olan kira sözleşmelerini de uygulama kapsamına alınırken Geçici 2. madde ile de sona ermeyi düzenleyen 347. maddede yürürlük değişiklikleri yapmıştır. Türk Borçlar Kanunu 347. maddeye bakıldığında 1 Temmuz 2012 tarihi ve sonrasında belirsiz süreli yapılan bir kira sözleşmesinde Kiracının her zaman, Kiralayanın ise yalnızca kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki onuncu yıl geçtikten sonra sözleşmeyi sona erdirme imkanı bulunmaktadır. Belirli süreli yapılan sözleşmelerde ise sözleşme süresinin bitiminden önce 15 günlük bildirim ile sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca Kiracıya tanınmış olup Kiralayanın akdi kira süresi dolumu sebebiyle Kiralananın tahliyesine olanak tanınmamıştır. Bu halde Kiracı istemedikçe sözleşme, akdi kira süresi sonunda birer yıllık dönemlerle sözleşme uzamış sayılacaktır. Ancak, burada Kiracının Kiralananı kullanma keyfiyeti on yıl ile sınırlanmış ve malikin mülkiyet hakkına üstünlük tanınarak menfaatler dengesi korunmaya çalışılmıştır. Akdi kira süresinin bitiminden sonra birer yıllık kira dönemlerinde sözleşmeye devam iradesine üstünlük tanınan Kiracının bu hakkı, on yıllık uzama süresinin bitiminden sonraki kira döneminde Kiralayanın devam iradesi olmayışı ve bunu en az 3 ay önceden bildirmesi karşısında ortadan kalkacaktır. Örneklemek gerekirse; 1 Temmuz 2012 tarihinde yapılan 5 yıllık sözleşmede 15 Haziran 2017 tarihinde Kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Kiracı dilerse hiçbir irade beyanında bulunmayarak 1 Temmuz 2027 tarihine kadar Kiralananı kullanabilecektir. Kiralayan ise 1 Nisan 2027 tarihinde sona erme iradesini ortaya koyarak Kiralananın asli ve dolaysız zilyetliğini tekrar geri kazanabilecektir. Ancak, burada dikkat edilmesi gereken husus 6101 sayılı Kanunun geçici 2. maddesinin de TBK 347. madde ile birlikte değerlendirilmesi gerektiğidir. Anılan geçici 2. madde uyarınca; "...Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.". Söz konusu düzenleme 347. madde ile birlikte ele alındığında uygulamada süreler bakımından kaçınılmaz bir karışıklık yaşanması doğaldır. Dolayısıyla Türk Borçlar Kanunu sona erme halleri ile geçmişe etkili olmama kuralı arasında bir geçiş hükmü öngörmüştür. 1 Temmuz 2012 tarihinden önce yapılan ve on yıllık uzama süresi hala dolmamış sözleşmeler açısından sona erme hangi şartlar altında hukuka uygun olacaktır? Burada 1 Temmuz 2012 tarihinden önce yapılan, akdi kira süresi bitmiş ve Kiracının iradesi ile uzatılmış olan süre ve sözleşmenin bitiş tarihi önem arz edecektir. Şöyle ki; 1 Temmuz 2000 tarihinde yapılan beş yıllık bir sözleşme 1 Temmuz 2005 tarihinde sona erecektir ve Kiracı o tarihte 6098 sayılı Kanunun 347. maddesinin aynen karşılığı olan 6570 sayılı Kanunun 11. maddesi uyarınca 15 Haziran 2005 tarihinde sona erme iradesini ortaya koymamış ve sözleşmenin uzama süreleri işlemeye başlamıştır. Türk Borçlar Kanunu 347 uyarınca; sözleşme süresinin bitiş tarihi olan Temmuz 2005'den Temmuz 2012'ye kadar yedi yıl geçmiş ve kalan uzama süresi kanunun ifadesi ile beş yıldan az olarak üç yıldır. Dolayısı ile 1 Temmuz 2015 tarihinde bitecek olan uzama süresinden üç ay önce Nisan 2014 tarihinde Kiralayanın sona erme iradesini bildirmesi ile sözleşme 1 Temmuz 2015 tarihinde sona ermiş olacaktır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir daha husus karşımıza çıkmaktadır ve 6101 sayılı Kanun Geçici 2. madde uyarınca bahsedilen durumda uzama süresi hesabı 3 yıl olduğu için 347. madde Temmuz 2017 tarihine kadar uygulanamayacak, Kiralayan Kiracıyı akdi kira süresine dayanarak tahliye edemeyecektir, zira anılan madde TBK 347. maddenin yürürlük tarihini 818 sayılı Kanun döneminde yapılan, halen yürürlükte olan sözleşmelerin uzama bakiye sürelerinin 1 Temmuz 2012 tarihinde beş yıldan az olması durumunda 347. maddenin yürürlük tarihini 1 Temmuz 2017 olarak belirlemiştir. 1 Temmuz 2012 tarihinde on yıllık uzama süreleri bitmiş olan sözleşmeler bakımından ise yürürlük tarihi iki yıl ertelenmiş olup Kiracı salt akdi kiracsüresinin sona ermesi sebebiyle 1 Temmuz 2014 tarihine kadar Kiralanandan tahliye edilemeyecektir. Kanunun yapmış olduğu düzenleme karşısında 1 Temmuz 2012 tarihinden önce yapılmış, akdi kira süresi dolmuş ve 6570 sayılı Kanunun 11. maddesine uygun olarak uzama süresi altında halen yürürlükte bulunan ve 1 Temmuz 2012 tarihinde on yıllık uzama süresi bakiyesi 5 yıldan fazla olan sözleşmeler ile 1 Temmuz 2012 itibariyle kararlaştırılan sözleşme süresi henüz dolmamış olan sözleşmeler sona erme bakımından yürürlükte olan 6098 sayılı Kanun 347. madde düzenlemesine tabidir. Son olarak kira sözleşmesi yapacak sözleşmeci tarafların 6098 sayılı Kanunun 347. maddesini dikkate alarak sözleşme metinlerini kaleme almaları elzemdir, zira sözleşmenin hangi şartlar altında hukuka uygun olarak sona erdirilebileceği özellikle tazminat ve cezai şartların çok ağır olarak düzenlendiği yüksek kira bedeli içeren sözleşmelerde ekonomik bakımdan tarafların mahvına sebep olabilme riskini barındırmaktadır. 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 263'ün yerine ihdas edilen TBK m. 327 de esaslı bir değişiklik getirerek sözleşmenin uzamış sayılmasının artık eski kanundaki şekliyle yenilenmesi anlamında değerlendirilemeyeceğinden sözleşmedeki teminat ve güvence hükümlerinin yürürlüğünün fesih tarihine kadar uzamaya devam edeceği de unutulmamalıdır.